대출 상환 계산기

원리금균등 vs 원금균등 — 무엇을 기준으로 고르나

총이자만 보면 답은 정해져 있습니다. 원금균등이 항상 적습니다. 원금을 처음부터 빠르게 갚아 잔액이 빨리 줄고, 이자는 잔액에 붙기 때문입니다. 그런데도 대부분이 원리금균등을 고르는 이유는 초기 부담 때문입니다.

1억을 연 3.5%로 30년 빌린다고 하면 — 원리금균등은 매달 449,045원으로 고정, 총이자 약 6,166만원. 원금균등은 첫 달 569,444원으로 시작해 마지막 달 278,588원까지 줄어들고 총이자 약 5,265만원. 총이자는 900만원 차이인데 첫 달 부담은 12만원 더 큽니다. 이 12만원을 매달 감당할 수 있는지가 실제 판단 기준입니다.

거치기간의 함정 — 이자가 줄어드는 게 아닙니다

거치기간은 원금을 안 갚고 이자만 내는 기간입니다. 당장 나가는 돈이 적으니 매력적으로 보이지만, 정확히 무슨 일이 일어나는지 봐야 합니다.

같은 1억·3.5%·30년에 거치 36개월을 붙이면 — 거치 3년 동안은 매달 291,667원(이자만)만 냅니다. 하지만 3년이 지나면 남은 27년에 원금 1억을 다 갚아야 해서 월 상환액이 477,527원으로 뜁니다. 거치가 없었으면 449,045원이었습니다. 총이자는 6,166만원에서 6,522만원으로 약 356만원 늘어납니다.

• 거치기간 동안 잔액이 1원도 안 줄어듭니다. 이자는 잔액에 붙으므로 그 기간 내내 최대 금액의 이자를 냅니다.
• 거치가 끝나면 원금을 갚을 기간이 짧아진 셈이라 월 상환액이 오릅니다. 거치 종료 시점의 소득을 낙관하지 마세요.
• 거치는 부담을 미루는 것이지 줄이는 것이 아닙니다. 총액으로는 오히려 늘어납니다.
• 거치가 합리적인 경우도 있습니다 — 입주 전까지 이자만 내는 중도금, 창업 초기처럼 수입이 없는 기간이 명확히 정해져 있을 때입니다.

금리 1%p 의 위력

금리를 0.5%p 깎으려고 은행을 돌아다니는 게 유난스러워 보일 수 있습니다. 숫자로 보면 그렇지 않습니다.

1억·30년 원리금균등에서 연 3.5% 와 4.5% 를 비교하면 — 월 상환액은 449,045원 vs 506,685원으로 매달 57,640원 차이입니다. 총이자는 6,166만원 vs 8,241만원, 2,075만원 차이입니다. 대출금액이 3억이면 이 차이도 그대로 3배가 됩니다.

기간이 길수록 격차가 벌어집니다. 30년짜리 주택담보대출에서 1%p 는 웬만한 연봉 인상보다 큰 돈입니다. 우대금리 항목(급여이체, 카드 실적, 자동이체)을 챙기는 것이 실제로 이만큼의 값어치가 있습니다.

매달 조금씩 더 갚으면 · 중도상환수수료

추가 상환액 칸의 효과는 생각보다 큽니다. 추가로 낸 돈은 전액 원금에서 빠지고, 그 원금에 앞으로 붙었을 이자가 통째로 사라지기 때문입니다.

1억·3.5%·30년 원리금균등에 매달 20만원씩 더 갚으면 — 360회차가 205회차로 끝납니다. 약 12년 9개월이 당겨지고, 총이자는 6,166만원에서 3,298만원으로 약 2,868만원 줄어듭니다.

이 계산기가 전제하는 것 — 실제 대출은 상품마다 다릅니다

여기 나오는 숫자는 고정금리·매월 복리·수수료 없음을 전제로 한 표준 계산입니다. 교과서적으로는 맞지만, 은행이 주는 상환 스케줄과 원 단위까지 일치하지는 않습니다. 아래 항목들이 상품마다 다르기 때문입니다.

• 변동금리 — 6개월·1년 주기로 금리가 바뀌면 그 시점부터 남은 회차가 다시 계산됩니다. 이 계산기는 금리가 끝까지 고정이라고 봅니다.
• 일할 이자 계산 — 실제로는 실제 일수(30일 vs 31일)로 이자를 계산하는 상품이 많아 회차마다 이자가 미세하게 다릅니다.
• 첫 회차 — 대출 실행일과 첫 납입일 사이의 일수가 달라 첫 달만 금액이 다른 경우가 흔합니다.
• 부대비용 — 인지세, 근저당 설정비, 보증료는 이 계산에 없습니다.
• 한도·규제 — DSR·LTV 규제에 따라 애초에 원하는 금액이 안 나올 수 있고, 상환 방식에 따라 한도 심사 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 한도는 취급 은행에서 확인하세요.